Was ist erbbaurecht?

Erbbaurecht: Was Sie wissen müssen

Das Erbbaurecht ist ein besonderes Rechtsinstitut im deutschen Immobilienrecht. Es ermöglicht, dass jemand ein Grundstück bebaut, ohne es selbst zu besitzen. Stattdessen wird ein separates Recht, das Erbbaurecht, an dem Grundstück bestellt. Hier die wichtigsten Aspekte:

• Definition: Das Erbbaurecht ist das dingliche, veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Es ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt.

• Rechtsnatur: Es handelt sich um ein dem Eigentum ähnliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird. Der Erbbauberechtigte wird als Eigentümer des Gebäudes betrachtet, während der Grundstückseigentümer Eigentümer des Bodens bleibt.

• Erbpacht: Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte einen regelmäßigen Zins, die sogenannte Erbpacht (auch Erbbauzins genannt). Die Höhe der Erbpacht wird im Erbbaurechtsvertrag festgelegt.

• Vertragliche Gestaltung: Der Erbbaurechtsvertrag regelt alle Rechte und Pflichten der Parteien, wie z.B. die Dauer des Erbbaurechts, die Höhe der Erbpacht, die Instandhaltungspflichten, sowie Bedingungen für eine Verlängerung oder eine Heimfallklausel.

• Laufzeit: Das Erbbaurecht wird in der Regel für eine lange Laufzeit bestellt, typischerweise zwischen 50 und 99 Jahren. Nach Ablauf der Laufzeit fällt das Gebäude grundsätzlich an den Grundstückseigentümer, es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart. In der Regel wird eine Entschädigung für das Gebäude gezahlt.

• Vorteile:

  • Geringere Anfangsinvestition: Da das Grundstück nicht gekauft werden muss, ist die anfängliche Investition geringer.
  • Finanzielle Flexibilität: Das freiwerdende Kapital kann für andere Zwecke genutzt werden.
  • Planungssicherheit: Lange Laufzeiten bieten Planungssicherheit.

• Nachteile:

  • Regelmäßige Erbpachtzahlungen: Die Erbpacht stellt eine laufende finanzielle Belastung dar.
  • Abhängigkeit vom Grundstückseigentümer: Der Erbbauberechtigte ist in bestimmten Bereichen von der Zustimmung des Grundstückseigentümers abhängig.
  • Wertminderung: Der Wert eines Erbbaurechtsgrundstücks kann geringer sein als der Wert eines vergleichbaren Grundstücks in Volleigentum.

• Finanzierung: Die Finanzierung eines Erbbaurechts kann unter Umständen schwieriger sein als die Finanzierung eines Grundstückskaufs, da Banken möglicherweise höhere Zinsen verlangen oder strengere Bedingungen stellen.

• Heimfall: Der Heimfall ist ein wichtiger Aspekt des Erbbaurechts. Er bedeutet, dass das Erbbaurecht vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfällt, in der Regel gegen Entschädigung. Heimfallgründe können im Erbbaurechtsvertrag festgelegt sein, beispielsweise bei Zahlungsverzug des Erbbauberechtigten oder bei Verletzung anderer vertraglicher Pflichten.

• Verlängerung: Eine Verlängerung des Erbbaurechts ist grundsätzlich möglich, muss aber rechtzeitig mit dem Grundstückseigentümer verhandelt werden. Die Bedingungen für eine Verlängerung können im ursprünglichen Vertrag festgelegt sein.

Das Erbbaurecht ist ein komplexes Thema. Es ist ratsam, sich vor Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags umfassend beraten zu lassen.