Was ist vormerkung?

Vormerkung

Die Vormerkung, auch bekannt als Auflassungsvormerkung, ist im deutschen Sachenrecht (§ 883 BGB) ein wichtiger Sicherungsmechanismus beim Kauf von Immobilien. Sie dient dem Schutz des Erwerbers (Käufers) vor ungerechtfertigten Verfügungen des Veräußerers (Verkäufers) über das Grundstück zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags und der tatsächlichen Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Zweck der Vormerkung:

• Sicherung des Anspruchs: Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück.
• Rangschutz: Sie verschafft dem Käufer einen besseren Rang im Grundbuch gegenüber späteren Eintragungen, die das Grundstück belasten könnten (z.B. Hypotheken, Grundschulden für andere Gläubiger des Verkäufers).
• Schutz vor Zwischenverfügungen: Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich an einen Dritten verkauft oder mit Rechten Dritter belastet, die den Anspruch des Käufers beeinträchtigen könnten. Solche Zwischenverfügungen wären dem Käufer gegenüber relativ unwirksam (§ 883 Abs. 2 BGB).

Voraussetzungen für die Eintragung einer Vormerkung:

• Bestehen eines Anspruchs: Es muss ein wirksamer Anspruch auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück bestehen (in der Regel durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag).
• Bewilligung: Der Veräußerer muss die Eintragung der Vormerkung bewilligen. Diese Bewilligung erfolgt in der Regel im Kaufvertrag.
• Antrag: Der Erwerber muss die Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt beantragen.
• Grundbuchfähigkeit: Das Grundstück muss grundbuchfähig sein.

Wirkung der Vormerkung:

Die Vormerkung hat relative Wirkung. Das bedeutet, dass Verfügungen, die nach der Eintragung der Vormerkung im Grundbuch erfolgen und den durch die Vormerkung gesicherten Anspruch beeinträchtigen, dem Vormerkungsberechtigten gegenüber unwirksam sind. Der Käufer kann trotz der Zwischenverfügung die Übertragung des Eigentums verlangen.

Beispiel:

Der Verkäufer V verkauft dem Käufer K ein Grundstück. Nach Abschluss des Kaufvertrags, aber vor der Eigentumsumschreibung, wird eine Vormerkung für K im Grundbuch eingetragen. Danach nimmt V eine Hypothek auf das Grundstück auf, um einen Kredit bei der Bank B zu erhalten. Aufgrund der Vormerkung kann K nach der Eigentumsumschreibung verlangen, dass die Hypothek der Bank B gelöscht wird, da diese Eintragung seinen durch die Vormerkung gesicherten Anspruch beeinträchtigt.

Löschung der Vormerkung:

Die Vormerkung wird gelöscht, wenn der gesicherte Anspruch erfüllt wurde (d.h. das Eigentum wurde auf den Käufer übertragen) oder wenn der Anspruch erloschen ist (z.B. durch Aufhebung des Kaufvertrags). Die Löschung erfolgt auf Antrag des Eigentümers (nach der Eigentumsumschreibung auf den Käufer) und mit Bewilligung des Vormerkungsberechtigten.

Wichtige Themen:

• Anspruchsgrundlage
• Grundbuch
• Eigentumsumschreibung
• Sachenrecht